아파트 관리비의 비밀, 당신의 아파트 관리비는 안녕하십니까? [아파트 관리비 절감방법, 아파트매매시 주의사항]
아파트는 영어로 아파트먼트의 한국식 어휘이죠.
우리나라 만큼 아파트 문화가 발달된 곳이 있을까요?
현재 태어난 세대들은 아마도 아파트에서 나고 자라 아파트와 함께 평생할 지도 모릅니다.
그런데 정작 우리는 아파트에 대해서 잘 모릅니다.
마치 가족이나 공기의 소중함을 잘 모르듯이 말이죠.
아파트를 하나하나 알아가고자 한다면 그야말로 맥가이버가 되어야 할 지 모릅니다.
아파트는 공조설비, 난방설비, 건축공학, 배관설비, 기계공학 등등 여러 가지 기술들이 복합되어진 집합체라고도 볼 수 있죠.
그리고, 아파트의 구성은 크게 입주자대표회의, 관리회사, 입주자 등 세부분으로 나뉠 수 있습니다.
우리가 낸 세금이 어떻게 운영이 되는지 잘 알지 못하는 것과 같이, 우리가 낸 관리비가 어떻게 운영이 되는지 아는 사람도 드뭅니다.
아파트 관리비의 운영에 대해서는 관심이 없고, 단지 관심이 있는 것은 아파트 관리비가 많고 적음에만 관심이 있을 뿐이죠.
그런데, 아파트 관리비가 타 단지에 비해 많다거나 아파트 관리회사의 비리가 들어나거나, 비리 혐의가 뉴스를 통해 보도될 때 우리 아파트는 정말 합리적인 아파트 관리비를 걷고 있으며, 적재적소에 쓰여지고 있는가에 대한 의구심을 가지게 됩니다.
『아파트 관리비의 비밀』이란 책은 바로 이런 아파트 관리비와 관련한 아파트 관리비를 절감하는 방법과 아파트 관리비의 비리, 아파트 관리와 운영에 대한 노하우와 관련된 책입니다.
실제로 인천의 한 아파트에 입주를 하여 100만원이 넘는 관리비 폭탄을 맞았던 지은이 김지섭과 김윤형이라는 두 사람의 결코 경험하고 싶지 않은 적나라한 체험기입니다.
부동산 버블이 한창이었던 시절 아파트에 입주하여 부동산 버블이 점차 꺼지면서 아파트 가격이 하락하였고, 거기다 관리비 폭탄까지 맞은 이들에게 누수로 인해서 뉴스보도가 되면서 '깡통아파트'라는 직격탄까지 맞게 되어 생지옥과 같았다고 당시의 상황을 묘사하고 있습니다.
입주민들은 아파트에 대해서도 잘 모를 뿐만 아니라, 아파트 관리비에 대해서는 더더욱 모릅니다.
그 바탕에는 '막연한 믿음'이 있기 때문이죠.
관리회사, 입주자 대표회의가 주민들을 위해서 봉사해줄 것이라는 막연한 믿음 말입니다.
그러나, 우리가 뉴스를 통해서 자주 접하듯이 아파트 비리는 만연해 있다고 봐도 무방할 것입니다.
지은이는 '고양이에게 생선을 맡기는 격이거나 아파트관리비=눈 먼 돈'이라는 식의 표현을 쓰고 있습니다.
그러한 입주민들의 막연한 믿음 대신에 관리비를 횡령하는 일이 비일비재하기 때문이죠.
입주자 대표, 동대표, 관리회사 등을 믿지 못해서 주민자치를 하는 아파트도 있다는 것을 뉴스 보도를 통해서 듣게 됩니다.
이로 인해서 관리비를 절감하기 위한 노력을 입주자들 공동의 노력으로 해가는 것이죠.
그러나 이러한 것은 굉장히 드문 케이스일 것이라 보여집니다.
『아파트 관리비의 비밀』에서는 관리비 100만원을 40만원으로 절감하기 위한 우여곡절을 사실적으로 그리고 있습니다.
그리고, 우리들의 아파트 관리비는 안녕하시냐고 묻고 있습니다.
과연 우리가 살고 있는 아파트 관리비는 제대로 관리가 되고 있는 것인지 의구심을 갖지 않을 수 없습니다.
개인이 쓰는 전기료, 개별 난방료와 같은 것은 문제될 것이 없겠지만, 각종 경비비, 기본 관리비 등 관리비 내역서에 있는 공동, 공공의 명분으로 걷어가는 돈에 대해서는 정말이지 궁금하지 않을 수가 없습니다.
『아파트 관리비의 비밀』에서는 사람으로 인한 비리는 사람으로 끊어야 한다고 주장하고 있습니다.
입주자대표회의의 투명성을 높일 수 있도록 입주자대표회의의 진행 상황을 CCTV나 녹취록을 통해서 기록하고, 모든 자금 운영을 투명하게 하여 그 내역을 주민들이 언제든지 열람할 수 있도록 하고, 개인적인 뇌물은 추호도 받지 않는 그런 사람을 선출하는 것이 중요하다 체감적으로 느끼고 있는 듯 합니다.
주민이 원하는 신뢰를 바탕으로 한 관리비의 운영이 되기 위해서는 관리비 내역을 투명하게 하는 것이 가장 중요한 것이겠죠.
아파트는 하나의 작은 정치판이라고 비유를 하고 있는데 정말 맞는 말 같더군요.
입주자 대표회의의 대표회장, 동대표들의 마인드가 어떤 동네 유지나 작은 권력을 탐하는 사람이 아니라 정말 주민을 위해 봉사하는 마인드를 가진 사람이어야 아파트 비리의 사슬이 끊어진다 하고 있습니다.
아파트의 동대표나 입주자대표를 선출하는 선거의 투표율은 10% 미만인데, 이들의 표를 얻기 위해서 어르신들을 위해서 선심성 식사를 제공한다든가 하는 돈들이 모두 관리비에서 나가게 되고, 그 돈이 결국은 주민들의 주머니에서 나가는 것인 경우가 많다고 합니다.
어차피 관리사무소는 입주자대표회의의 승인을 받아야 최종적인 승인이 나는 것이니까요.
그리고 마인드 뿐 아니라 아파트 설비나 관리에 대한 해박한 지식을 가진 사람이 좋습니다.
『아파트 관리비의 비밀』을 읽으니 정말 이런 아파트에 사는 주민들은 생지옥과 같았을 것이란 생각이 들더군요.
있는 사람이야 별 걱정이 없겠지만 빚을 내서 아파트를 구입했던 사람들은 그야말로 이중고, 삼중고였을테니까 말이죠.
아파트 관리비를 절감하는 방법은 인건비를 절감하고 효율적으로 운영하는 방법을 찾고, 아파트 관리비의 수익을 창출할 수 있는 방법을 찾는 것이라고 하더군요.
이 지은이의 아파트는 그렇게 관리비를 100만원에서 40만원으로 절감을 하고, 수익을 창출하는 방법을 찾아내어 인천에서 가장 살기 좋은 아파트에 꼽히게 되었다고 하니 굉장히 드라마틱한 반전이 아니었나 싶더군요.
이 아파트의 경우는 굉장히 운이 좋았다 싶습니다.
이러한 입주자 대표나 동대표를 선출할 수 있었으니 말이죠.
그런데 이렇게 아파트 관리비와 관련한 비리의 사슬을 끊기 위해서는 제도의 개선이 선행되어야 되지 싶습니다.
아파트를 작은 정치판이라 부르고 있는데, 입주자대표회의라는 자리가 아파트 내에서는 거의 무소불위의 권력이 주어지는 자리입니다.
마음만 먹으면 합법적으로 온갖 비리를 행사할 수 있는 자리입니다.
이를 지은이는 '왜곡된 민주주의'라 표현을 하면서 주민과 아파트의 이해관계를 중재할 수 있는 기구가 필요하다 역설하고 있습니다.
법과 제도가 만들어진다 손치더라도 얼마든지 이를 악용할 소지가 있다는 것이죠.
이것은 좁게는 아파트에 한정된 일이지만 넓게 보면 우리 사회 전반에 만연되어 있는 비리라고도 볼 수 있을 것입니다.
| [아파트 관리비 절감 방법 및 아파트 매매시 주의사항] |
1. 일반 관리비 항목
인건비 절감을 위해서는 경비ㆍ청소 용역 업체와 계약한 금액이 정확하게 근로자에게 전달되고 있는지 확인하고, 그 과정에서 누수나 부풀리기기 없도록 제대로 계약하는 것이 중요하다고 합니다.
또 용역 계약시 각 업체의 근로계약을 꼼꼼히 확인해야 합니다.
불필요한 급료 조정이나 직책ㆍ면허, 연장근무, 업무추진 등에 대한 추가적인 비용이 입주민의 동의 없이 부과되는 경우가 있기 때문인데 잘 살펴 보고 이를 없애는 것이 좋다고 합니다.
2. 각종 공사ㆍ용역 계약의 투명성 강화
아파트 관리비 중 많은 부분을 차지하고 있는 각종 공사ㆍ용역 계약은 입주자대표회의가 아니라 위탁관리 업체가 공개 경쟁 입찰 등의 입찰 업무를 보는 경우가 많습니다.
이럴 때 일감 몰아주기, 단가 부풀리기 등의 문제가 끊임없이 발생합니다. 따라서 비용이 많이 들어가는 계약을 할 때는 반드시 공개 경쟁 입찰을 실시하고, 입찰시 동대표나 입주민이 참가해 감시해야 합니다.
서울시가 2011년부터 실시하고 있는 공동주택 전문가 자문단을 활용하는 것도 한 방법입니다.
공사 및 용역의 시기적절성, 비용타당성 등을 무료로 분석 판단해줍니다.
3. 수선 유지비 절감
수선유지비 절감을 위해선 우선 매달 수선유지비를 일정 금액으로 미리 거두는 '사전 부과 방식'을 '사후 부과 방식'으로 바꾸는 것이 필요하다고 합니다.
공사가 필요한 사항이 발생하면 먼저 공사를 하도록 하고 그 내역을 투명하게 공개해 해당 금액을 일정 기간 동안 나누어 부과하는 방식이죠.
 |
4. 철저한 회계 감사 '필수'
최근 국토교통부도 300세대 이상의 아파트는 2년마다 회계감사를 의무화하겠다는 정책을 발표한 바 있습니다.
현행 주택법은 입주자 10분의1 이상의 동의가 있거나 입주자대표회의에서 의결할 경우 회계법인 등을 통해 회계 감사를 받도록 하고 있는데 이왕 받으려면 다소 비용이 들더라도 제대로 된 회계 감사를 받아 볼 필요가 있다고 합니다.
5. 세대별 에너지 절약하기
전기료, 수도료, 가스비 등은 법령상 관리비는 아니지만, 관리비 고지서에 함께 부과됨으로 이를 절약함으로써 관리비 절감이 가능합니다.
6. 공용 전기료 절감 노하우
전기 사용료는 계약 방식에 따라 단일계약 방식과 종합계약으로 나뉘고 저압수전과 고압수전 방식으로 나뉠 수 있는데, 이 때 계약을 어떻게 하느냐에 따라 공용 전기료가 절감이 될 수 있습니다.
단지 상황에 맞게 전기기술자나 한전과 상의하여 계약방식을 변경함으로써 공용전기료를 보다 절감할 수 있습니다.
7. 잡수입을 늘려라
알뜰 시장 운영 수입, 재활용품 판매 수입, 게시판 운영 수입, 이동통신사 기지국 장소 대여료 수입, 승강기 사용료, 어린이집 운영에 따른 임대료 수입, 예금이자, 연체료 수입 등이 잡수입에 해당됩니다.
알뜰시장 개최권ㆍ보육시설 임대료ㆍ재활용품 판매 수입 등 업체 선정권과 관련된 수입의 경우 최고가 경쟁 입찰을 통해 가격을 높일 수 있습니다.
관리비 연체료도 잡수입 중 하나인 데, 연체료 미수금은 회계처리를 제대로 하지 않을 경우 관리사무소에서 임의로 면제해주어도 입주민들이 알 길이 없게 되므로, 재무상태표에 계정을 별도로 두고 철저히 관리해야 한다고 합니다.
또 장기수선충당금의 경우 너무 적게 걷는 것보다는 적정 수준을 걷는 게 나중에 관리비가 급등하는 걸 막는 길이 될 수 있다고 합니다.
